Возле поселка Миловидово на втором километре Киевского шоссе развернулось грандиозное строительство фактически целого городского района. Такого объема строительства Смоленск никогда не имел за всю свою современную историю.
Об осуществлении проекта редакция попросила рассказать Игоря Михайловича Позднякова, президента группы компаний «Г
- Игорь Михайлович, хотелось бы узнать у Вас как у руководителя крупнейшей региональной строительной компании: «Как сегодня живется строителям?».
- Строителям никогда легко не жилось. У каждой фирмы своя радость. Спада нет. Активности особой в отрасли тоже нет, если не принимать во внимание наш пример – строительства целого района в южном направлении, около поселка Миловидово.
- А чем тогда объяснить не очень привлекательную статистику по вводу в регионе жилья в эксплуатацию?
- С профессиональной точки зрения эту статистику необходимо анализировать. Как у управленца у меня понимание есть, что повлияло на выполнение плановых показателей. Считаю, что при более тесном сотрудничестве с властями можно выстроить четкий календарный график ввода жилья. Нами в свое время высказывалось предложение, чтобы группа компаний «Г
- Вот к Вашей группе компаний и хотелось бы теперь перейти. На какой стадии развития Вы сейчас находитесь?
- На стадии системного развития. Ситуация сама по себе не менялась и меняться не будет. Поэтому необходима системная работа по преодолению сдерживающих факторов, которыми являются сложность согласования различных вопросов со структурами исполнительной власти, муниципальными учреждениями, проблемы с развитием инженерных коммуникаций. Ряд вопросов решается долго и не всегда объективно.
Если взять наш выход на южное направление, то, несмотря на поддержку со стороны руководства области и города, нам приходится сталкиваться с большим объемом вопросов, решение которых зависит от различных должностных лиц.
- Вот об этом, пожалуйста, поподробнее.
- Прежде всего, наверное, надо обозначить, что собой представляет проект. Мы его именуем как проект комплексного освоения территории «Жилой район МИЛОВИДОВО», проект развития города Смоленска в южном направлении. Это второй километр Киевского шоссе в районе поселка Миловидово.
Все последние годы строительство в городе имело некий хаотический порядок. Что мы видим, к примеру, в Киселевке? – Извилистые узкие улицы, где не могут разъехаться два троллейбуса, а если зимой не почистили дорогу, то образуются пробки. Королевка сильно уплотнена без расчета реальной потребности населения по парковочным местам, площадкам и зонам отдыха. Сегодня народ требует минимальной стоимости и доступности жилья. Поэтому панельное домостроение как сегмент эконом-класса, наверное, имеет право на жизнь. Другой вопрос, что здесь есть много «за» и «против», - есть вопрос времени обслуживания и проживания. Панельные дома имеют более короткий срок эксплуатации до капитального ремонта, имеются проблемы по швам, по обслуживанию домов. И кроме Киселевки и Королевки, отмечу хаотичное строительство в центре города. Все это является результатом точечного строительства, без возможности комплексного освоения больших территорий.
В 2011 году мне окончательно стало ясно, что народная мудрость «спасение утопающих – дело рук самих утопающих» весьма актуальна для нынешнего времени. Одна из ключевых проблем строительства – это отсутствие достаточного количества земли. Законодательство предполагает предоставление земельных участков под строительство через открытые аукционы. Они проводились крайне редко, и условия предоставления земель через аукционы нарушали действующее законодательство - в части того, что земельные участки не были обеспечены инженерными сетями.
По истечении шести лет, платя аренду, мы получили требование заплатить за неосвоенную землю в 11-кратном размере. Пришлось пройти через продолжительные судебные тяжбы, и не по одному земельному участку. Иски насчитывали десятки миллионов рублей. После двух судебных инстанций и мирового соглашения с нас, наконец, сняли необоснованные финансовые претензии. Кстати, по некоторым казусным ситуациям с повышенными коэффициентами требуется внесение изменений в областные нормативные акты.
Все это подтолкнуло меня в 2011 году к поиску свободных территорий. Выбор был достаточно невелик. Одно из направлений – южное. В 2011-2012 годах мы выбрали территории, которые нам позволяют сегодня масштабно мыслить о развитии города, не в формате одного-двух домов, а в масштабе микрорайона и района.
Сегодня на части территории, правообладателями которой мы являемся, заканчивается работа над проектом комплексной планировки. Он предполагает строительство свыше миллиона квадратных метров жилья и социальных объектов. Мы планируем прямые улицы длиной до 300 метров с перпендикулярно пересекающимися улицами. Запланирован достаточно широкий пешеходный бульвар по подобию улицы Октябрьской революции. Одновременно сразу спланировали местонахождение школ и детских садов. В общей сложности будет возведено 6 общеобразовательных школ и 9 детских садов в кварталах комплексной застройки.
Сегодня в Миловидове возводятся 17 секций 3-х одиннадцатиэтажных жилых домов из кирпича. Две секции уже фактически готовы.
- А как разрешалась проблема с коммуникациями?
- Сложно, но совместно с руководством города Смоленска и Смоленского района мы сформировали план мероприятий по строительству инженерной инфраструктуры. Главное, что нам удалось решить, - это вопрос проведения продуманной и взвешенной политики администрацией Смоленского района по использованию земель для инженерных коридоров, обеспечивающих прокладку инженерных сетей водоснабжения, электроснабжения, газоснабжения и напорных коллекторов водоотведения для нового строящегося жилого района.
Объемы работ по жилищному строительству планируются на перспективу в 30-50 лет. И поэтому развитие инженерной инфраструктуры необходимо абсолютно по всем инженерным сетям с учетом комплексного перспективного освоения. Для водоотведения мы запланировали строительство новых очистных сооружений, строительство нескольких напорных коллекторов. Несколько коллекторов - ввиду того, что объёмы будут набираться постепенно в соответствии с этапами строительства и используемой технологией. Стоимость строительства коллекторов исчисляется в десятках миллионов рублей, исходя из нескольких километров их протяженности. Для водоснабжения нового строящегося района нами пробурены водозаборные скважины, идет проектирование водозаборных сооружений, причем мы сразу закладываем возможность развития данного водозабора с учетом перспективного развития и смежных территорий Смоленского района. Совместно с ОАО «Смоленскоблгаз» идет работа над проектированием сетей газоснабжения, и здесь также самой главной проблемой является определение инженерного коридора, по которому пройдет трасса газопровода высокого давления.
По данной проблеме у меня состоялась рабочая встреча с Михаилом Питкевичем – первым заместителем губернатора области. Он поддерживает наши планы и проект в целом.
- Скажите, пожалуйста, Игорь Михайлович, а на кого лягут расходы по инженерным коммуникациям? Наверное, за них в конечном итоге дольщики жилья заплатят?
- Пока бурение скважин, все разработки инженерных коммуникаций оплачиваются за наш собственный счет как инвестора проекта. Несомненно, в процессе они войдут в себестоимость строительства и скажутся на стоимости квадратного метра жилья. Сегодняшняя стоимость, по которой мы работаем, учитывает эти расходы. Но она одна из самых доступных в городе Смоленске и предполагает 33 тысячи рублей за квадратный метр. Это очень доступная и приемлемая для дольщиков цена.
Смоляне все более проникаются идеей строительства нового перспективного района. На их глазах ведутся динамичные работы, воочию видны первые результаты. И в службу продаж уже каждый второй звонок поступает по Миловидову.
- Действительно, район перспективный, а уж что касается качества строительства, у Г
- Да, люди активно интересуются проектом, и те сомнения, которые у части граждан были на начальной стадии строительства, сегодня развеяны.
- Когда Вы намерены сдать первый дом?
- В следующем году, хотя техническая часть будет завершена еще нынче. Но нам предстоит еще вести земляные и инженерные работы, поэтому ввод запланирован на 2014 год. Сейчас занимаемся водоотведением и водоснабжением. Очистные сооружения, как уже отмечено выше, будут новыми. По большому счету, жильцов не должно волновать, что там в земле. Но проблемы, с которыми все мы в последнее время сталкиваемся, заставляют людей заниматься и качеством воды, и стояками канализации, и электропроводкой. Любая течь – это наша проблема. Увы, такова сегодняшняя действительность.
Так что в этом районе – и смоляне должны об этом знать – мы даем совершенно другое качество всей системы обеспечения – это и водоотведение, и водоподача, и энергообеспечение. Естественно, инженерные объекты получают заключения экспертизы.
Что касается сетей, то очень большая работа проведена по электроснабжению. На федеральном уровне ОАО «Россети» принято решение о строительстве новой подстанции «Миловидово» с использованием оборудования фирмы Siemens. Филиал «МРСК-центра «Смоленскэнерго» ведет активную работу по проектированию новой подстанции. Это пилотный проект строительства новой подстанции с использованием современных проектных и технологических решений и оборудования фирмы Siemens, потом он будет использован по всей России. Здесь будут применены новые технологии считывания показаний потребления электричества, использования дополнительных источников питания, в том числе солнечных батарей.
- Все это прекрасно, Игорь Михайлович. Но меня все же беспокоит, что за все эти новинки в конечном итоге заплатит дольщик. На мой взгляд, инженерное обеспечение объектов должно финансироваться из бюджета – как это было в советское время даже для кооперативных домов. Обязанностью властей считалось подвести коммуникации к строительному объекту.
- С целью решения вопроса строительства инженерной инфраструктуры нового района, при этом сохранив доступность строящегося жилья для смолян, мы вышли с нашим проектом на федеральный уровень, получив поддержку со стороны региональной и городской власти.
Был проведен ряд встреч с руководством ФКУ «Объединенная дирекция по реализации федеральных инвестиционных программ» и достигнута договоренность о подаче нами заявки в государственную программу по обеспечению граждан комфортным доступным жильем и приданию нашей деятельности статуса государственной стройки. По этой программе государство софинансирует, используя различные финансовые механизмы, строительство инженерной, транспортной инфраструктур и соцкультбыта. Нам выставлено основное условие: мы должны осуществлять продажу жилья по цене не выше 30 тысяч рублей за кв. метр и передавать по этой цене государству для обеспечения отдельных категорий граждан не менее 50 процентов жилого фонда. Несмотря на то, что сегодня себестоимость строительства весьма высока, это условие нами принято. Только за счет больших объемов продаж можно будет выйти на приемлемую рентабельность. Как говорится, нужно будет брать числом и умением.
Мы подготовили свои предложения по комплексной застройке 180 гектаров земли, с вводом более 1 млн. кв. метров жилья, размещением всей необходимой инфраструктуры: школы, детские сады, деловые центры. Конечно, вы правильно говорите о том, что хотелось бы начинать стройку на уже подготовленных муниципалитетами и государством площадках. Но пока приходится самостоятельно проявлять инициативу, пробиваться, находить, доказывать и убеждать, и благо, что данная инициатива находит поддержку со стороны власти.
Наш проект соответствует требованиям Госстроя и Объединенной дирекции по реализации федеральных инвестиционных программ, в настоящее время идет активная работа по рассмотрению показателей проекта на рабочих группах с ресурсоснабжающими организациями, и в ближайшее время его будут рассматривать на координационном совете Госстроя в качестве пилотного проекта. Полагаю, что в течение 2-3 месяцев будет принято окончательное решение по приданию объекту государственного статуса.
